L’immobilier aiguise l’appétit des banques pour le grand bonheur des consommateurs. Toutes les banques cherchent à se renforcer sur ce créneau, devenu stratégique pour ces dernières. Conscientes de l’importance culturelle que représente l’accès à la propriété pour le marocain, les banques redoublent d’ingéniosité. La souplesse des formules, l’adaptation des remboursements des échéances aux besoins du client. , taux fixe, taux invariable… les produits d’appel se multiplient …..se veulent plus attractifs. L’offre s’étend du financement de l’acquisition de logements neufs…. ancien ou encore de l’achat de terrains a la construction de logement ou a sa rénovation, en passant par le financement d’un nouveau logement dans l’attention de vendre l’ancien.
Le client n’a donc plus que l’embarras du choix.
Même la condition de bancarisation (qui faisait barrage il a quelques années) a fini par tomber. Mais attention ! le candidat au crédit logement doit être après vigilant. Entre l’annonce publicitaire et la signature du contrat, quelques surprises peuvent l’emprunt méritent donc d’être passées au peigne fin avant la signature du contrat, quelques surprises peuvent survenir. Toutes les conditions du contrat de l’emprunt méritent donc d’être passées au peigne fin avant la signature. le taux d’intérêt, les frais de dossier et autres commissions ou encore la prime d’assurance sont autant d’éléments qui peuvent induire en erreur le client non initie. L’assistance d’un notaire est vivement recommandée. ce que nous avons également fait, sans compter que nous nous sommes rapproches des agences bancaires et que nous avons visite leurs sites internet.
Avant l’emprunt
Avant d’aller se jeter dans les bras de votre banquier, assurez- vous d’abord que vous êtes dans la capacité de rembourser votre emprunt. Pas besoin d’être expert en la matière pour vous évaluer vous- même. Dressez un tableau qui vous permet d’évaluer votre capacité à supporter le remboursement. D’un côté, inscrivez vos ressources moyennes (salaires, primes, pensions, allocations familiales…). De l’autre, les dépenses moyennes (nourriture, vêtements, transport, voiture, loyer, scolarité…).Si la différence aboutit à un solde positif, vous pouvez envisagez d’emprunter.
La banque vous scanne
Avant de franchir le pas et de décider d’acheter un logement, il y a des préalables à prendre en compte. D’abord, chacun doit savoir que lorsqu’il « postule » chez une banque, celle-ci lui soumet un questionnaire à remplir. Les informations qu’on peut y trouver portent sur l’identité, la situation financière, les crédits en cours… quant aux pièces justificatives à fournir, elles se résument à la carte d’identité, les quittances de loyer et de téléphone, des fiches de paie… Ce sont des documents qui permettent l’établissement bancaire d’évaluer en quelque sorte la capacité de financement de leur futur client. Il y trouve des informations relatives à la capacité d’épargne, à la stabilité professionnelle…
Le taux est négociable
Depuis début juillet 2007, les taux immobilier ont à nouveau enregistré une baisse. Ils se situent désormais généralement à 4,64% pour les crédits de moins de 7 ans et 5,07 pour le long terme. Rappelons que ces taux ont été institués suite à la baisse du taux minima de Bank Al- Maghreb. Ce dernier est lui-même indexé sur la moyenne des taux pondérés des bons du trésor. Dans la pratique bancaire, depuis la libéralisation du marché obligatoire, ce sont les banques elles- mêmes qui le font.
Ces seuils, appelés également taux directeurs, sont au nombre de trois. Pour les crédits à moins de deux ans, les banques se basent sur le taux moyen pondéré (TMP) des bons du trésor à 52 semaines, observés durant le trimestre précédent. La référence des crédits à moyen terme, dont la durée varie entre 2 et 7 ans, n’est autre que le TMP (qui est la résultante de l’offre et de la demande des bons du trésor sur le marché obligatoire secondaire) des bon du trésor à 5 ans du semestre précédent. Quant au crédit à long terme (durée supérieure à 7 ans), ils sont calculés sur la base du TMP des bons du trésor à 10 et 15 ans, relevant du dernier trimestre. Cela ne signifie pas que les taux changent systématiquement chaque trimestre ou chaque semestre. Les banques ne modifient leur tarification que s’il y a un sauf significatif des taux directeurs qui justifie cette prise de risque. Les banques peuvent baisser à des rythmes différents, en fonction de leur situation financière et de leur référentiel de risque. Quoi qu’il en soit, c’est la deuxième baisse en sept mois. La dernière date de janvier 2007 où les taux ressortaient à 4,72%, pour le court terme et 5,15% pour le long terme. Il s’agit de taux variables hors taxe. Considéré comme les nouveaux taux les plus bas du marché, ce tarif concerne l’ensemble des demandes de crédit immobilier, à condition de présenter les garanties de paiement nécessaires.
Généralement, le taux est déterminé en fonction de la durée du prêt et de la quotité du financement. Plus la durée est longues, plus le taux est élevé car la banque prend plus de risque « certes, la quotité de financement en dépend, mais nous essayons toujours d’être plus proche de nos clients et en réalité nous pouvons faire des efforts pour les satisfaire et les fidéliser », affirme une chargée de clientèle d’une agence d’Attijariwafa bank. La filiale de cette dernière, Wafa Immobilier, s’inscrit également dans cette logique. Les deux institutions exigent que la quotité de financement ( QF) soit inférieure ou égale à 50% pour profiter des taux de 4,64% ( durée de prêt inférieur ou égale à 7 ans) et 5,07% (durée de prêt comprise entre 7 et 15 ans). De même, la SGMB limite cette durée à 25 ans pour ce qui est toujours du taux variable de 5,07%.
Chez BMCE Bank ou le Groupe Banque populaires ou encore la SGMB, pour bénéficier de ces taux variables, on ne tient compte que de la durée du prêt. Peu importe la quotité de financement. Ainsi, pour des crédits immobiliers d’une durée inférieure ou égale à 7 ans ou encore supérieure ou égale à 15 ans, les taux affichés sont respectivement 4,64% et 5,07%. Mais pour BMCE Bank, ce dernier devient à 5,5% si la durée du prêt dépasse les 25 ans.
Du côté du CIH, les taux appliqués, eux, aillent entre 4,72% pour une durée inférieure ou égale à 7 ans et 5,08% pour des durées supérieures. Mais la banque envisage ce mois d’août 2007 de réviser quelque peu ses taux à la baisse pour suivre la tendance baissière des taux planchers fixés par la banque centrale. Taux fixe ou variable ? Avis du spécialiste, il ne faudrait pas rendre à des baisses spectaculaires à l’avenir quant au type du taux d’intérêt, le choix a le choix ente la fixe, un taux qui lui procure plus de stabilité.
Le risque que est quasiment nul. Le taux et les qualités restent constants. Mais en, cas de baisse de taux, l’emprunteur ne sera pas bénéficiaire le taux variable, lui, offre la mobilité de profiter de l’évolution de la structure. Généralement, il est moins élevé que le taux fixe.
Aujourd’hui, cette tendance baissière des taux des crédits immobiliers fait que très rares ceux qui contractent des taux fixes. Différentes agences bancaires contactées affirment qu’il n’existe pratiquement pas de taux clients pour ce type de taux. Selon leurs financiers, cette tendance va se tenir encore pour longtemps.
En effet, dans le contexte d’une concurrence exacerbée accentuée par une abondance de liquidité, les banques préfèrent compresser les marges au lieu de perdre des affaires. Le principal avantage du taux variable réside dans le fait qu’il est révisable et, compte tenu une tendance à la baisse, il fait profiter les emprunteurs de meilleurs conditions du financement.
Les mensualités
En règle générale, ce sont deux paramètres, l’âge et le niveau de salaire du demandeur, qui déterminent les mondes mensualités. C’est sur cette base que seront fixés le montant de l’échéance ne doit dépasser 40 à 50% du revenu mensuel de l’emprunteur. C’est la première règle deuxième est relative à l’âge de l’emprunteur ne doit pas dépasser ne fait pas dépasser les 65 ans. En effet, la première échéance doit être payée à 70 ans. Au-delà, l’emprunteur doit s’acquitter d’une surprime.
Durée : au client d’en juger
Pratiquement toutes les banques financement pour des durées allant jusqu’à 40sont rendus compte que les durées longues étaient plus en adéquation avec la réalité du marché. Pour convaincre, l’on cite le profil moyen d’un acquéreur pour un logement social, qui représente 80% des crédits immobiliers. Celui- ci a en moyenne 45 ans et un salaire moyen de 2.500,00 DH. Quoi qu’il en soit, le remboursement du prêt est étalé sur des années. Plus il s’étend dans le temps, plus le coût du crédit en est augmenté et plus les mensualités de remboursement versées sont réduites.
Montant du crédit
Le montant maximum du crédit est fixé en fonction du revenu, du niveau d’endettement, de la quotité de financement (c’est-à-dire la pat des fonds propres dans le coût global du bien) ou encore de la durée choisie. Les crédits distribués peuvent couvrir jusqu’à 100% du coût de l’acquisition de la résidence principale, voire 125% chez certaines banques comme BMCE Bank.
Frais de montage du dossier
Les frais de montage du dossier varient d’un établissement à un autre. Certains bailleurs de fonds peuvent se rabattre sur les frais du dossier et autres estimé faible. En général, ces frais oscillent entre 1.000 et 1.500 DH pour certains. Pour d’autres, ils peuvent atteindre 3.000 DH en cas de convention, les frais de montage du dossier n’excèdent pas les 200-250 DH, et sont, dans certains cas, nuls.
L’assurance obligatoire
Tout prêt est associé à une assurance. C’est une sorte de garantie. Elle peut être souscrite chez le banquier qui vous prête, chez une compagnie d’assurance ou chez un intermédiaire d’assurance. Si l’assurance n’est pas souscrite à la banque, un simple avenant de délégation d’assurance établie par l’assureur au profit dudit établissement suffit à l’obtention du prêt. L’assurance est soit un forfait au déblocage du crédit et tourne alors autour de 5.000,00 DH, soit un pourcentage intégré au taux du crédit. C’est d’ailleurs la nouvelle tendance adoptée de plus en plus par les banques. Cette assurance prend en charge le remboursement en cas de décès ou invalidité de l’emprunteur.
Paiement par anticipation
Le client peut, s’il le souhaite, procéder à un remboursement partiel de son prêt, souvent à chaque date anniversaire du prêt (un mois de préavis est souvent nécessaire), comme il peut à tout moment demander à rembourser intégralement son crédit.
Mais attention, dans ce dernier cas, le client doit s’acquitter de pénalités dont le montant est variable selon la banque. Pour certaines banques, c’est autour d’un mois d’intérêt pour le remboursement total, parfois plus. D’autres affirment ne pas y recourir. L’emprunteur a donc intérêt à tout vérifier dès le départ pour éviter les mauvaises surprises.
Interruption du contrat : pas plus de 3% du capital
Un client a la possibilité de rompre son contrat avec la banque à condition qu’il lui rembourse la somme restante du prêt. La banque peut, quant à elle, exiger une pénalité au client dans le cas où cette clause est stipulée dans le contrat. Si c’est le cas, elle ne doit pas excéder 3% du capital restant dû.
Transaction : 6% de la valeur immobilière
Grosso modo, celui qui voudra acquérir un logement doit à l’avance se préparer à payer cash environ 6% de la valeur du bien pour couvrir tous les frais inhérents à la transaction. Certaines banques offrent la possibilité d’intégrer ces frais dans le crédit au taux de crédit qui vous a été alloué pour l’achat de votre logement. Si c’est votre cas, demandez alors un financement global à hauteur de 106%. Quoi qu’il en soit les 6% se décomposent ainsi. Droit d’enregistrement (2,5%), taxe notariale ( 0,5%), conservation foncière ( 1% +150 DH pour le certificat de propriété), Droit et timbres ( entre 1500 et 3000 DH), frais de notaire (1%, minimum de perception : 2500 DH + TVA de 7%), taxe d’hypothèque (1%), dans le cas d’achat d’un terrain, un mise à jour des constructions à la conservation foncière est nécessaire ( 0,5% de l’estimation de la valeur des constructions prévue + 75 DH). En cas de biens non titrés :
- Droit de publication + droits fixes + duplicata (600 DH), Droit superficiaires (45 DH par are entamé en zone urbaine, 45 DH par are entamé en zone rurale), frais pour topographe (environ 3.000 DH), autres frais (timbres : environ 1500 DH). Ces formalités paraissent simples, mais peuvent vous éviter de sérieux désagréments, comme d’apprendre que vous n’êtes plus propriétaire de votre bien immeuble alors que vous l’avez bel et bien acheté. Bien que prévue par le dahir de 1913 relatif aux biens immeubles, l’immatriculation n’est devenue quasi systématique que ces dernières années. Autrement dit, ces formalités vous permettent d’immatriculer votre bien immobilier.
- Tous les dossiers de crédits immobiliers sont accompagnés par une garantie que la banque préserve. Il faut savoir qu’il existe plusieurs types de garantie : Hypothèque de 1er rang (en cas de défaillance, la banque peut saisir le bien pour se faire rembourser son solde restant dû. L’opération se fait par voie judiciaire). Nantissement (le client peut donner en garantie des valeurs mobilières, un fond de commerce, des parts de sociétés, des tableaux d’art…)
- Cautions (des cautionnaires, personnes physiques ou morales, se portent garantes de l’emprunteur. En cas de défaillance, ce sont elles qui prennent en charge le remboursement de la dette. La caution s’éteint automatiquement avec le règlement de la dernière échéance du prêt).
L’emprunteur du crédit immobilier a plusieurs types de prêts à sa disposition auprès des banques. Le prêt infine : le capital du prêt est remboursé à la fin de la dernière échéance avec l’intérêt. Les échéances de ce type de prêt son inférieures à celles de la formule amortissable parce que le remboursement graduel n’englobe que les intérêts, la TVA et l’assurance. Le prêt amortissable : les échéances comprennent la cotisation d’assurance, une partie du capital, une partie d’intérêt et autres frais. Le remboursement doit être payable à intervalles de temps réguliers. Prêts avec différé d’amortissement : le client peut disposer de la faculté de ne payer, pendant plusieurs mois, que les intérêts du prêt, sans le remboursement du capital ou avec un report du capital et intérêt.
Règlement au noir : le pain et le beurre du promoteur immobilier
Avant d’acheter un appartement neuf, un terrain ou un local commercial neuf, l’acquéreur doit systématiquement ou presque disposer d’un montant à verser au noir. C’est le premier sujet de conversation lors de la négociation. Ce « dessous de table » est tellement ancré dans la pratique que même les banquiers qui financent l’acheteur proposent des « montages » spéciaux incluant le «black ». en général, il vraie entre 20 et 30% de la transaction. Ceux qui refusent de s’y soumettre doivent payer « une surprime » sur la transaction, équivalant à l’impôt sur la plus- value qu’aurait supportée le vendeur. La pratique est la suivante : dans le dossier présenté est la suivante : dans le dossier présenté à l’organisme de financement, acheteur et promoteur sous- déclarent la valeur de l’appartement. La différence, qui peut atteindre 20% de la transaction, est réglée au comptant au vendeur. Pour sa part, la banque débloque le crédit sur la base du prix « officiel » inscrit dans le contrat de vente. Quant au Fisc, il redresse systématiquement la valeur déclarée à l’enregistrement. Autant dire que cette pratique n’échappe à personne. Récemment, la montée en puissance des programmes sociaux a néanmoins permis de réduire cette pratique. Ces opérations font l’objet d’une convention avec le gouvernement et de ce fait, il n’existe aucune marge de manœuvre pour les promoteurs. Le recul de la vente au noir n’est donc pas dû à une quelconque montée du civisme fiscal, mais à la reconfiguration de l’offre des logements. Mais depuis quelques mois, les promoteurs exigent même le règlement au noir pour le logement social.
Ce « dessous de table », payable obligatoirement en espèces, est tellement ancré dans le marché qu’il a fini par être considéré comme une «juste compensation » face aux estocades de l’activité informelle. Les groupes addoha, chaabi et la CGI sont réputés pour ne pas pratiquer de noir.
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