Futur Immobilier

Propriété et Droit Musulman

Approche simplifiée du statut juridique du bien immobilier selon la Loi Coranique

Certains détails juridiques de cet article ont été sacrifiés à la compréhension générale.

Du terrain vierge au "hyazat"
Une personne qui cultive une parcelle de terre ou qui vit depuis une période ininterrompue de 15 ans sur un terrain, construit ou non, bénéficie d'un droit d'usage appelé "hyazat".

La "hadoul"
Ce droit d'usage peut être officialisé grâce à la "hadoul" (ou encore "adoul", pluriel du nom "adil", le "sage"). Le bénéficiaire demande la législation devant deux notaires coraniques. 12 témoins - si le bénéficiaire est une femme, 24 témoins - doivent attester la "hyazat" devant les notaires. Un acte écrit est établi qui comporte:

• l'état civil du demandeur,
• la période d'occupation dépassant 15 ans,
• la désignation du bien selon des bornes naturelles,
• la liste des témoins,
• les signatures ou empreintes.

De la "hadoul" à la "melkia"

Il s'agit d'un acte de propriété basé sur la "hadoul", mais plus précis et tenant compte des droits des tiers. On décrit le terrain et fournit une première esquisse. Il ne s'agit pas d'un arpentage métré mais d'un descriptif relativement précis reprenant des points de repère naturels.

La "hadoul" et la description du terrain sont rendus publics afin de connaître d'éventuels droits de tiers ou d'oppositions:

• Les responsables territoriaux (le "schir" et le "kaïd") cherchent des renseignements sur des ayant droits éventuels (héritiers, créanciers, voisins...).
• Le projet est affiché dans les lieux publics et notamment dans les souks communaux des alentours de la propriété.

Des éventuelles oppositions sont prises en compte et traitées. Après ce procédé qui peut durer plusieurs mois, la "melkia" est établie. Elle est parfaitement valable juridiquement.

Cependant, l'Etat marocain poursuit depuis 1913 la construction du livre foncier national. Les biens immobiliers sont sortis de leur statut coranique et transférés vers le Droit moderne, ils deviennent des biens immobiliers "titrés", inattaquables et définitifs. Ils rentrent également dans la fiscalité immobilière (taxes foncières).

De la "melkia" au "titre foncier"

Les étapes sont :

• la réquisition du numéro d'immatriculation
• le bornage officiel avec un géomètre dépêché sur les lieux par le conservateur foncier
• la publicité officielle du projet d'inscription dans la conservation foncière de l'immeuble et dans le journal officiel
• la réception et le traitement des oppositions l'inscription au livre foncier
• la délivrance du titre de propriété (voir prochains chapitres).

Le bien titré bénéficie d'une plus-value par rapport à un bien comparable non-titré, surtout par rapport à la compréhension et la mentalité d'un acquéreur européen.

Cependant une "melkia" procure déjà un bon niveau de sécurité foncière et paraît incontournable dans environs 50% du stock foncier à Marrakech et 80% à 90% du stock foncier à Essaouira et ses alentours.

On constate une volonté politique afin de constituer un livre foncier national complet. Pour cette raison, les autorités publiques favorisent et encouragent la procédure, notamment en imposant des délais courts aux fonctionnaires chargés des formalités et du traitement des oppositions. Un effet secondaire consiste certainement à disposer d'une fiscalité foncière mieux maîtrisée et donc plus onéreuse pour le propriétaire.

Finalement, un organisme bancaire marocain finançant une acquisition au Maroc préfère hypothéquer un bien titré.

La procédure du titrage foncier trouve son cadre juridique dans la Loi de 1913 que vous pouvez consulter dans les prochains chapitres.

Procédure de titrage

Vous trouverez ici le détail et la réglementation des étapes de la procédure de titrage :

• bornage d'immatriculation
• immatriculation par le conservateur
• inscription par le conservateur
• inscription sur les livres fonciers

Arrêté Viziriel du 20 Rejeb 1333 - 3 juin 1915 édictant :

Article 1

Les détails d'application du Régime Foncier de l'Immatriculation sont soumis à la réglementation suivante:

-Titre premier-

Des opérations préalables à l'immatriculation des immeubles

* Chapitre premier
Du bornage d'immatriculation et du plan des renvois de bornage, des bornages complémentaires.

Article 2

Les conventions personnelles pour le bornage d'immatriculation prévues par l'article 19 du Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l'immatriculation des immeubles sont ransmises, en conformité de ce texte, soit par un agent de la conservation, soit par la poste, sous pli recommandé, soit par la voie administrative, obligatoirement dix jours au moins, avant la date fixée pour le bornage. Une convocation personnelle est adressée, en outre des personnes visées.

Audit article, aux titulaires de droits réels ou charges foncières mentionnés à la réquisition.

Article 3

Si pour une raison de force majeure ou pour toute cause impérative, il ne peut être procédé, le jour indiqué, au bornage de l'immeuble à immatriculer, le Conservateur ou l'agent chargé du bornage le fait connaître, si possible, aux intéressés, au moins la veille de ce jour, par des publications et convocations identiques à celles prévues pour la première fixation du bornage. Ces avis préviennent les intéressés de la date à laquelle l'opération du bornage a été reportée. Si le renvoi du bornage est prononcé, sur les lieux, le jour où il devait être exécuté, les intéressés sont prévenus verbalement de la nouvelle date fixée pour cette opération.

Dans le cas où le renvoi du bornage n'a pu être annoncé dans les conditions ci-dessus spécifiées, ou si la nouvelle date pour le bornage n'a pu être immédiatement fixée, la date des nouvelles opérations, à porter à la connaissance des intéressés, doit être éloignée de 10 jours, au moins de la date de l'envoi des publications et convocations réglementaires.

Article 4

Les bornages complémentaires ou rectificatifs auxquels il est procédé, soit au cours de la procédure d'immatriculation soit lors de l'immatriculation de l'immeubles sur les livres fonciers, avant l'établissement du titre, sont exécutés par un géomètre assermenté.

Le Conservateur veille à la régularité de ces opérations. Des convocations sont adressées aux parties directement intéressées, au moins cinq jours avant la date fixée pour le bornage.


Article 5

Il est toujours procédé, dans la mesure du possible, dès l'achèvement des opérations du bornage, au levé régulier du plan réglementaire de l'immeuble à immatriculer. Ce relevé régulier mentionne toutes les portions de l'immeuble revendiquées par des tiers et délimitées au cours du bornage.

(complété, Arrêté Viziriel du 4 Safar 1357 - 5 AVRIL 1938)

Sont en outre, relevées et rapportées sur le plan toutes les particularités du terrain constatées à l'intérieur du périmètre de la propriété ( relief, fossés, pistes, sentiers, dayas, canaux, toutes dépendances du domaine public, constructions, puits, silos, jardins, plantations, cultures avec les noms des possesseurs s'il y a lieu, cimetières, marabouts, etc.). Il est dressé procès-verbal de ces constatations, si elles n'ont pas été relatées au procès-verbal de bornage.

-Chapitre II

Des oppositions.

Article 6

Toutes les oppositions ou demandes d'inscriptions formulées au cours de la procédure d'immatriculation sont mentionnées, dès leur réception à la Conservation, sur un registre spécial dit "Registre des oppositions".

Cadastre et conservation foncière
Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie

Conservation foncière :

• Immatriculer la propriété foncière
• Publier les droits réels et les charges foncières
• Répondre à la demande des clients de l'immatriculation foncière
• Conserver la propriété foncière

Cadastre :

• Répondre aux besoins de l'immatriculation foncière en matière de bornage et d'établissement de plans ;
• établir, mettre à jour et conserver le cadastre juridique et le cadastre national
• Mettre à la disposition des utilisateurs une information cadastrale
• Contrôler et vérifier les travaux topographiques réalisés pour le compte des administrations publiques, des établissements publics et des collectivités locales
• Contribuer à la réalisation des programmes d'aménagement fonciers, en particulier le remembrement.

Cartographie :

• Réaliser et maintenir la couverture du territoire national par une cartographie topographique régulière à différentes échelles, sous forme numérique ou analogique
• établir et entretenir le réseau géodésique national
• Gérer la cartothèque et la photothèque nationales et mettre à la disposition des utilisateurs institutionnels et particuliers les données géodésiques et cartographiques.

Aménagement foncier :

• Recenser les terrains appartenant à l'état et aux collectivités situés dans les zones urbaines et suburbaines susceptibles d'être mobilisés pour la réalisation des projets de développement
• établir les cartes de zones agricoles et forestières dans les périphéries des villes.

A Marrakech la conservation se trouve avenue Moulay Hassan, en face de nos bureaux.