Futur Immobilier

La résorption du déficit en logement ne pourra se réaliser qu’en 2014 (scénario réaliste). D’ici là, la pression sur les centres-villes se fera de plus en forte et les prix ne connaîtront pas d’accalmie. Les opérations peuvent se frotter les mains, l’âge d’or ne fait que commencer.

Il y a des indices qui ne trompent pas. Un chiffre, 670.000 logements, nous révèle tout ce que nous avons besoin de savoir sur l’immobilier. Il constitue le cumul du déficit en logement au Maroc. Un autre chiffre nous parle de la cadence de construction nécessaire pour résorber le déficit. Selon les estimations du ministère de l’habitat, il faut instaurer un rythme de 158.500 logements par an jusqu’à 2014 pour établir l’équilibre entre l’offre et la demande.

Rares sont les secteurs qui affichent des marges bénéficiaires dépassant 40% du chiffre d’affaires. L’immobilier le fait grâce au montage des logements sociaux. Le programme a été conçu de sorte à attirer les gros calibres du béton. L’article 19 de loi des finances (www.finances.gov.ma) a été créé à juste titre pour inciter à l’investissement dans le secteur.

Mais pour en bénéficier, il faut une assise financière solide et un savoir- faire maîtrisé. Sa qualité principale est qu’il pousse vers l’industrialisation du logement social. Plus gros on investit, plus vite on commercialise, plus proche est le gain. Ce qui explique que la cadence des constructions s’intensifie atteignant, à fin 2006, la production de 100.000 logements par an. Fathallah Oualalou et Taoufiq Hijra, respectivement ministres des Finances et de l’habitat, peuvent s’en féliciter. Les opérateurs économiques également, puisqu’ils ont su capitaliser sur une politique gouvernementale ciblée pour construire des groupes structurés, transparents et productifs. Mieux encore, ils ont compris qu’il ne fallait pas se contenter dus social. La diversification, en termes de gammes, s’installe de plus en plus. Du logement à 200.000 DH produit en masse, les promoteurs passent à la villa à 5 millions de DH à l’unité dans le cadre de projets intégrés alliant habitat, confort et bien- être. La mutation ne passe pas inaperçu car le secteur commence à conquérir ses titres de noblesse.

Cette dynamique a imposé un rythme effréné où opérateurs étrangers et marocains s’affrontent sur un terrain presque vierge. Les investisseurs arabes, avec leur force de frappe financière et leur expérience à l’international, ont bousculé les habitudes au Maroc. Aidés en cela par la migration constatée des capitaux étrangers, européens surtout, vers le Maroc, les opérateurs marocains préparent surtout, vers le Maroc, les opérateurs marocains préparent la phase deux du secteur immobilier. Celle où la promotion passe par la qualité des produits, l’agressivité du marketing et la mobilisation foncière. Deux éléments favorisent cette tendance. Le premier a trait à la valorisation du foncier de l’Etat. On en parlait depuis pas mal d’années, mais cette valorisation n’a eu lieu que tout récemment. Rappelez- vous quand les forces armées ont les premières compris la pertinence de la démarche. Que les casernes se situent à l’intérieur ou à la sortie de la ville ne change rien sur le plan opérationnel. En revanche, en terme de valorisation du patrimoine appartenant aux FAR, donc à l’Etat, le gain est inestimable tant pour l’institution que pour les promoteurs qui récupèrent des terrains bien situés et qui peuvent, s’ils sont bien aménagés, rapporter gros. Désormais, toutes les institutions du pays s’y mettent, à commencer par les Habous et la Caisse de Dépôt et de gestion (www.cdg.ma.). Le deuxième élément réside dans le partenariat banques/ opérateurs. La sauce semble bien réussir à ces deux pôles de la promotion immobilière. L’accompagnement par les banques, une donne qui prend de l’ampleur sur la place financière, n’en est qu’à ses débuts. Les jours meilleurs sont à venir. Quand à la bourse, elle s’ouvre de plus en plus aux mobilières, qui y trouvent un moyen de financement adéquat sans charges ou frais financiers additionnels. C’est ce qui explique l’introduction en bourse de la CGI, filiale de la CDG, ou celle programmée de la filiale du groupe Chaâbi ( www.ynna.ma ).

Tout va bien, donc, pour le secteur de l’immobilier, sauf les prix négociés par les acquéreurs. Bien que le rythme de construction augmente à un rythme vertigineux, les prix demeurent élevés. En moyenne, et en l’espace d’un an, les prix des appartements au centre- ville se sont appréciés de 2500 à 3000 DH le mètre carré. Et paradoxalement, c’est le logement moyen standing qui souffre de cette surenchère. Grâce aux mécanismes de plafonnement des prix, le logement social demeure cantonné dans la fourchette des 200.000 DH (et bientôt 250000 DH voir loi de finance 2008), sauf à la reprise. Certains programmes, bien situés sur le plan géographique, n’échappent pas à une survalorisation. Nous sommes là au cœur de la problématique immobilière. Si les prix flambent dans le centre-ville, c’est qu’il y a une classe moyenne épaulée par le financement bancaire qui refuse de s’exiler à la périphérie, là où il n’y a ni école, ni hôpital, ni moyen de transport qui se respecte. Cette concentration de la demande sur des points précis de zones urbaines exerce une grande pression sur les prix sur un segment qui souffre, en amont, de la rareté du foncier. Résultat, la montrée en flèche des prix des logements dans les centres-villes ne s’arrêtera pas de sitôt. L’ouverture de nouvelles zones urbaines ne changera rien à cette donne. A moins que les nouveaux secteurs urbanisés offrent plus de confort, une infrastructure haut de gamme, une proximité opérationnelle et un cadre agréable de vIe. C’est un programme de mise à niveau des villes et des aménagements urbains qu’il faut mettre en place à moyen terme. D’ici là, l’immobilier continuera à faire des heureux, mai aussi des malheureux qui n’arrivent pas à trouver « taille à leur pointures ».